Teure Fehler beim Immobilienerwerb

Bei der Planung und damit Geld an der falschen Stelle sparen.

Bei der Planung des zukünftigen Zuhauses wird irgendwann (hoffentlich) auch ein Investitionsplan erstellt und ganz automatisch kommt die Frage nach den Einsparmöglichkeiten auf.

Warum einen Architekten mehrere Tausend Euro für ein Stück Papier bezahlen wenn der benachbarte Maurermeister doch auch berechtigt ist Pläne für Einfamilienhäuser zu zeichnen und bei der Behörde zur Genehmigung einzureichen. Oder warum nicht einfach einen bereits bestehenden Plan eines Bekannten nochmal kopieren – irgendjemand findet sich schon für ein paar Euro, der ihn für die Behörde unterschreibt. Das Ergebnis in den meisten Fällen sind Häuser der Kategorie „optische Umweltverschmutzung“, sind Häuser, die sich nicht an den Himmelsrichtungen oder dem Grundstückszuschnitt orientieren oder sind abstruse Fehlplanungen von Grundrissen. All diese Dinge werden sich nicht nur im Gebrauch sondern auch sehr deutlich beim Wiederverkauf in Erinnerung bringen. Wenn die Auswahl des Bodens oder der Fliesen beim Bad in späteren Jahren auf Unverständnis stößt, so lässt sich eine Korrektur mit überschaubarem finanziellem Aufwand durchführen. Eine falsche Grundstücksaufteilung, eine „schräger Gesamteindruck“ durch eine fehlende architektonische Gestaltung, eine Grundrisslösung, die so recht keiner nachvollziehen kann, ergeben mittelfristig irreparable Vermögensschäden. Entscheiden Sie sich für einen guten Architekten oder für einen professionellen Hausanbieter, der eine individuelle Lösung für Ihr Grundstück anbietet.

Immobilien wegen hoher Steuervorteile, womöglich sogar ungesehen kaufen.

Interessanterweise funktioniert es immer wieder Menschen mit der Chance auf geringere Steuerzahlungen zu unvernünftigen Handeln zu verführen; das Bauherrnmodell der achtziger Jahre, die Sonderabschreibung für Projekte in den neuen Bundesländer, haben viele, sehr viele in ein finanzielles Desaster geführt, während die „Architekten“ dieser Geschäftsmodelle entweder viel Geld verdient haben oder in Geschichtsbüchern lobend erwähnt werden. Wenn Ihre Motivation nicht ist eine Immobilie zu kaufen, sondern das Anrecht auf Steuerersparnisse zu erwerben, müssen alle Alarmglocken klingeln. Ich glaube es war Werner Rohmert, einer der größten Insider des Immobilienmarktes, der gesagt hat: „Eine Immobilie die gebraucht wird, wird auch ohne Steuervorteile gekauft und eine die nicht gebraucht wird, ist über kurz oder lang ein Verlustobjekt.“ Dem habe ich eigentlich nichts hinzuzufügen. Auch für Anlageobjekte gilt: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage und viertens Qualität.

Den billigsten und nicht den preiswertesten Anbieter beauftragen.

„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgendjemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften. Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen. Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht oder nur kurz erfüllen kann. Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie das Risiko eingehen, etwas hinzuzurechnen. Und wenn Sie das tun, haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen“ (John Ruskin, engl. Sozialreformer 1819-1900).

Das Geld hätte ich gerne, das ich im Leben für zu billige Anbieter vernichtet habe. Die Verlockung das vermeintlich günstigste Angebot anzunehmen war groß und ich zu schwach oder vielleicht auch zu gierig. Die Folge waren Bauzeitverzögerungen, Mängel, Ärger mit meinen Auftraggebern und in Folge sicher verlorene Folgeaufträge. Preisdumpingangebote basieren in der Regel auf billigen weil unqualifizierten Arbeitskräften, auf Materialeinsparungen, auf Fehleinschätzungen des Arbeitsaufwandes mangels Erfahrung, auf erkannte Lücken im Leistungsverzeichnis, die zu Nachträgen einladen, auf leere Konten oder Gläubiger, die dringend nach Einnahmen rufen. Alles Dinge die einem geordneten Bauablauf zuwiderlaufen, und alles im Gepäck haben bloß keine gute Bauqualität.

Das soll nicht heißen, dass der teuerste der Beste ist; ganz bestimmt nicht. Verhandlungen gehören zu einer Vertragsverhandlung und sind letztlich auch einkalkuliert. Aber ich habe gelernt, dass es billiger ist vielleicht etwas zu viel zu zahlen, als sich mit zu wenig Probleme einzukaufen. Bauen ist schon schwierig genug; holen Sie sich qualifizierte Partner.

Kaufen bevor alle Baunebenkosten vertraglich oder zumindest angebotsmäßig erfasst sind.

Sie haben nie mehr eine bessere Verhandlungsposition als im Zeitraum vor der Auftragserteilung. Ist der Auftrag erst erteilt sind Sie an den Baupartner meist gebunden. In den wenigsten Fällen haben Sie dann noch die Möglichkeit Leistungsbereiche aus dem Vertragsumfang herauszunehmen und wenn überhaupt nur gegen Erstattung des entgangenen Gewinns des Unternehmens. Jetzt bei den angebotenen Mehr- oder Minderpreisen zu feilschen wird nur bei fairen Marktteilnehmern zu einem befriedigenden Ergebnis führen.

Darüber hinaus sollte beim Festzurren der Finanzierung genau die benötigte Fremdfinanzierungssumme feststehen. Eine Nachfinanzierung – sofern die neue Gesamtbelastung überhaupt „gestemmt“ werden kann - bringt nicht nur Gespräche mit sich auf die man gut und gerne verzichten kann; sie führt auch zu sinnlosen Zusatzkosten beim Notar und beim Grundbuchamt.

Baubeschreibung und Bauvertrag sich nicht vom Fachmann erklären lassen.

Baubeschreibungen weisen eine ungeheure Bandbreite an Leistungsunterschieden auf und zeugen vom Einfallsreichtum ihrer Texter. Nur der versierte Fachmann wird Leistungslücken (=Zusatzkosten) erkennen und sich nicht von fantasievollen Attributen täuschen lassen.

Bestehen sie auf klare Angaben zum m²- Materialpreis (nicht einschl. Verlegung), eindeutige Hersteller- und Serienangaben (in der Ausstellung des Großhandels besichtigen und Preiskategorie als Basis für evtl. Mehrkosten bestätigen lassen). Gehen Sie davon aus: Was nicht angeboten und schriftlich vereinbart wurde, wird auch nicht geliefert.

Vertrag kommt von vertragen. Über das was zwischen Baupartnern angemessen ist mag es unterschiedliche Auffassungen geben; wichtig ist dass Sie genau wissen, was sie einkaufen und zu welchen Bedingungen. Welche Rechte und Pflichten Sie mit der Vereinbarung der VOB eingehen und wo der Unterschied zum BGB ist. Wieweit die Zahlungsbedingungen angemessen sind oder Sie damit in Vorleistungen gehen und welche Sicherungsmöglichkeiten Sie haben. Ein guter Vertrag sollte für beide Seiten ausgewogen sein (einem Vertragspartner der alles akzeptiert steht meistens das Wasser bis zum Hals und auf so einen sollten Sie verzichten) und ob das so ist kann nur ein versierter Baurechtler beurteilen.

Bestandsimmobilien ohne vorherige Besichtigung, Kostenschätzung und Beratung durch einen Bausachverständigen erwerben.

„Menschen bekommen Falten und Häuser bekommen Risse“; diese können völlig harmlos sein und bei den nächsten Malerarbeiten verspachtelt werden und sie kündigen schwerwiegende Mängel in der Baukonstruktion an. Diesen Unterschied wird nur ein erfahrener Baufachmann erkennen. Feuchtigkeit im Keller, Konstruktionsmängel am Balkon, fehlende Ableitungen von Oberflächenwasser, Entwässerungsmöglichkeiten im Keller, usw. usw. – viele Dinge wo Sie zur genauen Beurteilung eines möglichen Sanierungsstaus oder grundsätzlichen Planungsfehlers die Erfahrung eines Sachverständigen für die Höhe der evtl. erforderlichen Sanierung- oder Umbaukosten benötigen. Diese Kosten gehören zur Einschätzung des Objektwertes bzw. zur Absicherung Ihrer Finanzierung.

Den niedrigen Stand der Kreditzinsen nicht für eine erhöhte Tilgung nutzen.

Kredite sind z.Zt. so billig wie noch nie. Ein Zins unter 2,0% liegt je nach Bonität im Rahmen der derzeitigen Möglichkeiten. Sieht man nur die monatliche Belastung aus den Zinszahlungen liegt die Versuchung natürlich nahe eine höhere Darlehenssumme zu vereinbaren als es bei einem Zins um 4% möglich wäre. Ich rate aber dringend dazu, die mögliche Darlehenssumme so abzuschließen bzw. in den Immobilienerwerb einzuplanen, als wäre der Zins bei 4% und die Differenz zu dem tatsächlichen Zins in die Tilgung einzubauen, so dass sich eine Annuität (Zins und Tilgung) von min. 5% ergibt. Diese monatliche Belastung sollte Ihr Haushalt über die nächsten Jahre „schultern“ können. Bei einem Zins von 2% wäre dann die Tilgung nicht wie üblich 1% sondern 3%. Lassen Sie sich von einem qualifizierten Finanzierungsberater ausrechnen, um wie viel schneller Sie Ihre Baufinanzierung getilgt haben und wie viel Tausende von Euro Sie sich am Ende der Finanzierung gespart haben. Ich bin mir ganz sicher - Sie werden überrascht sein.

Bei der Planung des Hauses bzw. beim Erwerb der Immobilie nicht bereits an den Wiederverkauf denken.

Ob Sie gut gekauft oder gebaut haben erfahren Sie erst wenn Sie beim Notar unterschrieben haben – bei Ihrem Weiterverkauf. Die allerwenigsten bedenken, dass sie irgendwann einen Käufer für Ihre Immobilie suchen werden; möglicherweise auch Ihre Erben. In jedem Fall gibt es irgendwann einen Zeitpunkt; an dem deutlich wird wie man mit dem Familienvermögen gewirtschaftet hat. Bei zu vielen Immobilienkäufen oder Neubauten aber bestimmen aktuelle und ganz individuelle Kriterien die Kauf- bzw. Planungsentscheidungen; ganz so als gäbe es kein Morgen. Bedenken Sie, dass der Verkauf umso leichter werden wird, je mehr Menschen sich für Ihr Anwesen interessieren. Repräsentative Häuser ohne Kinderzimmer werden nur wenige ansprechen; eine teure Villa in einfacher Wohnlage wird vielen gefallen, aber wenige werden sich den nötigen Kaufpreis leisten können; futuristische Architektur ist immer ein guter Aufmacher in Hausmagazinen – wohnen wollen die allerwenigsten darin.

Je weiter Sie in der Pyramide der Kaufinteressenten – in Bezug auf Preis und Individualität – nach oben gehen, umso schwieriger wird Ihr Verkauf und damit die Umsetzung Ihrer Preisvorstellungen.

Als Hausbesitzer nicht – wie bei Eigentumswohnungen üblich – Rücklagen bilden.

Jede Jahresabrechnung einer Wohnanlage enthält einen Standardposten: Die Rücklagen. Jeder Wohnungseigentümer bezahlt mit seinem monatlichen Wohngeld einen Anteil für das separate Rücklagenkonto. Auch bei einem Weiterverkauf ist dieses Ansparkapital im Kaufpreis enthalten und geht an den Erwerber über. Jeder Wohnungsverwalter spart für den Zeitpunkt an, an dem Reparaturen und Renovierungen erforderlich werden. Er verhindert damit – im Regelfall – größere Sonderumlagen, die für viele Wohnungseigentümer dann vielleicht ein Problem darstellen. (Erfragen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung also auch nach dem Stand des Rücklagenkontos)

Nur Hausbesitzer leben in der Regel in der Hoffnung, dass ihr Haus nie ungeplante Kosten verursacht - aber es wird! Und das Phänomen ist; sie kommen immer zum ungelegenen Zeitpunkt. Gut wenn Sie vorgesorgt haben und auf ein spezielles Konto zugreifen können. Und das Beste: Als Hausverkäufer können Sie Ihr Rücklagenkonto beim Weiterverkauf auch noch mitnehmen.

Beim Abschluss der Baufinanzierung nur zur Hausbank gehen, statt sich mehrere Angebote einzuholen.

Wenn Sie zu Ihrer Hausbank gehen um für eine Finanzierung für einen Immobilienerwerb anzufragen können zwei Dinge passieren: Man bietet Ihnen einen Platz im Besprechungszimmer mit Kaffee und Plätzchen an, berät Sie über die diversen Möglichkeiten und bietet Ihnen die bestmögliche Kondition an, die dieses Bankhaus leisten kann – Sie sind ein angesehener und begehrter Kunde. Oder man erstellt Ihnen ein Standardangebot, das Ihrem Bänker gerade noch zu seinen monatlichen Umsatzvorgaben gefehlt hat. Warum sich bemühen; Sie sind ja schon Kunde; was kann da passieren? Wer läuft schon einem Bus nach, wenn er schon drin sitzt?

Ich empfehle Ihnen herauszufinden, welche Art von Kundenbeziehung bei Ihrer Bank gepflegt wird. Hinzu kommt, dass Ihr Bänker nur seine Konditionen anbieten kann. Sprechen Sie mit ein, zwei freien Finanzierungsberatern, die über einen guten Marktüberblick verfügen und Ihnen i.d.R. bessere Konditionen (auf Abwicklungs- und Nebenkosten achten) bieten können. Möglicherweise ist auch eine Zinsfestbindung nicht immer die beste Wahl; sie dient sehr oft den Interessen der Banken.

Mehr können Sie beim Erwerb und beim Bau einer Immobilie nicht sparen, als mit günstigeren Finanzierungskosten.

Zu schnell entscheiden – die Zusage oder auch die Absage mit einem zweiten Blick überdenken.

FRAGE: „Ein Schläger und ein Ball kosten zusammen 11,00€. Der Schläger kostet 10€ mehr als der Ball“ Achtzig Prozent aller Gefragten antworten ganz spontan: „Der Ball kostet 1,00€“ Die auf den ersten Blick offensichtliche Lösung ist aber leider falsch; der Ball kostet 0,50€. Der Mensch neigt dazu zu schnell zu entscheiden; ohne erst mal nachzudenken.

Sie haben eine Immobilie besichtigt haben und der erste Eindruck war gut; die Lage gefiel und die Qualität machte einen guten Eindruck. Planen Sie vor Ihrer Entscheidung – Zu- aber auch Absage - mindestens einen Zweittermin ein. Kommen Sie an einem anderen Wochentag, zu einer anderen Zeit. Betrachten Sie die Dinge die Ihnen gefallen haben oder auch gestört haben ein zweites Mal. Ist es im Garten immer noch leise oder ist es einfach normal, wenn man in der Stadt auf Geräusche achtet, dass man ein Auto hört? Ein zweiter Blick schärft die Dinge; ob man beim ersten Mal zu euphorisch oder möglicherweise auch zu kritisch war.

Beim Immobilienerwerb auf den Rat von Fachleuten zu verzichten.

Der Erwerb einer Immobilie, ganz zu schweigen vom Bau eines Hauses, ist ein Klavier mit vielen Tasten. Ich beschäftige mich seit über 30 Jahren mit Immobilien und weiß, dass ich noch lange nicht alles weiß und wann ich einen Spezialisten zu Rate ziehe sollte. Es erfüllt mich immer wieder mit Erstaunen, mit welcher Selbstsicherheit die meisten Immobilieninteressenten sich in einem äußerst schwierigen Umfeld bewegen und Entscheidungen treffen. Im Sinne des Erhalts oder besser zur Förderung Ihres Familienvermögens rate ich Ihnen: Leisten Sie sich fachlichen Beistand. Leider wird es wahrscheinlich schwierig sein hierfür den richtigen Partner zu finden. Sehr, sehr viele wollen sich über einen Wust an aufgebauschten Scheinproblemen profilieren, über viele Seiten ihre Kosten aufblähen und möglicherweise Streit provozieren, der ihre weitere Beauftragung sichert. Es gilt die alte Weisheit „Wer Sicherheit sucht, findet Angst“. Ein guter Berater aber wird nicht Ihre Ängste schüren, sie über nötige Maßnahmen informieren und ehrliche Empfehlungen aussprechen.

Ich wünsche Ihnen ein gutes Gelingen bei Ihrem Projekt für ein gemütliches Zuhause.

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